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基于PCA的DEA复合模式对上市房地产企业经济效率研究

添加时间:2018-04-20 21:18:33   浏览:次   作者: www.dxlwwang.com
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本文是一篇经济学硕士论文,经济学论文是对经济学领域的研究成果做出的的结论性总结,是对社会经济现象深入分析的结果。撰写经济论文目的在于,提出具有建设性的意见和解决方案,不断扩充经济领域的学术理论,扩大经济学研究范围和领域,可以学以致用,去解决社会经济发展中的实际问题。(以上内容来自百度百科)今天为大家推荐一篇经济学硕士论文,供大家参考。

 
第一章 绪论
 
第一节 研究背景
房地产行业是增强中国经济实力的重要行业,对中国发展起着直接促进作用。从 1978 年土地相关法规实施之日起,中国房地产行业改革已经经历 38 年,逐渐扮演着促进中国崛起的重要角色,特别是 1998 年政府实施住房市场化以来,该行业直接促进我国经济的加速复苏,对固定资产的投资也由1998年的3614亿元上升到2015年的 95979 亿元,平均每年增长 21.28%,而同时期的房地产投资对 GDP 的占比也由 4.54%增加到 14.18%,成为我国 GDP 增长的主要推动力。房地产行业处于国民经济的中间环节,是绝大部分产业不可缺少的生产要素,具有很强的关联效应和波及效应,如对上游的建筑工业、金融保险业、有色金属业等的后向提升作用;对生活消费行业、服务型行业等下游产业的前向推动作用。实践证明发展房地产行业具有十分重要的作用,不但使人民的生产和生活环境更优越,也是驱动宏观实体经济平稳快速发展的客观需要。中国房地产这一行业的进程从 1978 年之后可以分为四个时期:最初的时期是1978 年到 1990 年是我国房地产行业理论和法规的萌芽时期,其中在 20 世纪 90 年代实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》意味着我国公民不再能够免费使用土地,并且对土地的使用期限也不再永久不变,其中最高也只有 70 年的时间。第二个时期是 1991 年到 1997 年之间,在邓小平同志南巡之后,房地产相继在广州、深圳等地飞速增长,并且在 1992 年全面推行了住房公积金制度;第三时期是 1998 年到 2003 年,这期间我国房地产市场成长环境相对稳定,并随着政府对房地产价格不再过多的约束,房地产行业也越来越市场化,其中我国中央银行在 1998 年出台了关于对贷款给个人买房的安全管理的一系列文件,而且提出了1000 亿元的贷款指导性计划,开始倡导人民贷款买房;第四个阶段是 2004 年至今,这一时期房地产价格飞速上涨,炒房投机行为屡禁不止,政府的各项调控措施也相继实施,如 2005 年的“国八条”,2013 年的“国五条”等都是为了制止恶意的不正当谋取利益的行为。虽然房地产行业在中国已经发展了 38 年,政府也相继出台政策措施保持房地产市场的稳定运行,但是在房地产行业快速发展过程中仍然存在着很多问题,如资金来源单一、住房保障制度不健全、房地产企业的资产负债率较高、交易体系不完善等行为。
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第二节 研究的目的和意义
 
一、研究的目的
本文利用构建的对房地产企业技术效率的指标系统,对我国房地产企业的技术效率进行评价,首先是我国房地产行业 2006-2015 年技术有效的年份,然后找出我国上市房地产技术有效的企业和技术无效企业之间的差距,及全要素生产率增长和全要生产率下降的企业,最后在已有的分析之上探索造成这种差距的影响指标,并根据论文分析的结论给出建议。
 
二、理论意义
效率依然是当代经济学重要观点之一,是企业运营好坏的参照指标。本文在已有学者研究的基础上用主成分分析和数据包络模型研究上市房地产企业效率,总结以往研究的不足之处,提出改进措施,丰富研究的理论方法,如以往在对上市房地产企业研究中所选取的是房地产公司,以及在运用数据包络模型时选取的投入指标等大同小异,针对于此,本文所选取的房地产企业是以房地产为主营业务的企业,在数据包络模型的投入指标上先用主成分分析选出具有相关性的指标,保证研究的客观性。
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第二章 效率理论研究
 
第一节 基本概念
效率一词在《辞海》中用输入量与输出量的比值表示。效率一词原本是用于物理学中,是在物理学科体系下的输出量对输入量的比值,后来才在经济分析中使用,它一般用来描述产出与投入之间比率关系。所以效率在不同的学科和场景中代表的意义并不相同。马克思则把效率看成在既能创造最大的财富的同时又能花费最少的时间,而 PaulA Samuelson 指出在满足人们生产生活需要的同时最大限度的利用社会资源。但是在经济学中效率一词大部分使用资源分配效率和 Pareto Improvement 来解释,即当社会的资源分配最优状态时最有效率。同时我国学者叶春涛(2004)认为在社会资源总量不变并且技术效率高的情况下,对资源进行合理的分配,能给这个社会带来最大的财富。马晓龙(2012)认为把社会资源进行合理的分配能创造最大的剩余价值,并指出有效性的指标就是资源利用率。效率作为评价企业运营好坏的指标,为企业管理者制定决策提供重要依据,企业效率所表现出来是一个动态概念,如企业管理者通常从资产周转率、销售利润率、市场占有率等方面反映企业效率,我国学者王锦良在《流通产业与经济发展理论分析、中国经验与政策选择》一书中指出企业效率反映了一个国家或者地区流通产业整体的经营水平,是评价流通企业市场绩效的重要指标之一,并从商流和物流两个方面解释企业效率。王国顺(2005)主要是从产出与投入之间的比值、使用价值和价值两种形式的结合定义企业效率并指出企业效率应该与企业目标相同,能有体现出企业各个组成部分之间的关系和效果。Farrell 则把企业效率看成是一定投入量的情况下所能达到尽可能的产出量,同时把技术效率和配置效率二者的乘积作为企业效率值,而技术效率又分为纯技术效率和规模效率。在本文研究中所指的企业效率主要是指 Farrell 所说的,即用纯技术效率、规模效率和配置效率研究上市房地产企业效率。
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第二节 DEA 方法概述
数据包络分析实际上就是评价多个投入和多个产出之间是否具有有效性的方法。基于 DEA 分析的模型主要有 CCR、BCC、CW2、FG、ST 等模型,但是本论文主要是用 CCR和 BCC 模型研究企业效率,而 CCR 模型是基于规模报酬不变,及基于技术效率和配置效率;而 BCC 相对 CCR 模型而言,又把技术效率分解为纯技术效率和规模效率,也就是用纯技术效率、规模效率和配置效率解释 BBC 模型。同时第四章主要用参数和非参数的前沿面方法评价企业效率,所以本节主要解释前沿面、技术效率、纯技术效率、规模效率、配置效率的概念。前沿面是指在定量的投入和最大的产出的生产函数或者定量的产出和最小的投入量关系的生产函数,在结合图形上表示为定向投入和产出量的集合或者定量产出和最小投入量的集合所组成的边界,这个边界就是前沿面。技术效率和配置效率的定义是和前沿面紧密联系,Farrell 对技术效率的解释是在生产技术一定、市场价格一定的前提下,按照事先定好的比值生产一定数量的产品所需要的最低成本和实际花费成本之间的比值。配置效率是指能够生产出最大数量的产品同时投入的数量又是最少的组合,在前沿面的运用中可以理解为在既定产量和技术不变情况下,各要素的投入量使得资源的成本最小。
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第三章 建立模型....... 16
第一节 基本模型............. 16
第二节 指标体系的构建.............. 21
一、确认指标体系的原则..... 21
第三节 房地产上市企业效率的评价体系的设计............. 23
一、样本数据选择.... 23
二、主成分分析........ 24
第四节 本章小结............. 28
第四章 我国上市房地产企业效率实证研究............... 29
第一节 对我国上市房地产行业的实证分析........ 29
第二节 对上市房地产企业的分析........... 32
第三节 本章小结............. 46
第五章 结论和建议................ 47
第一节 主要结论............. 47
第二节 原因分析............. 48
第三节 政策建议............. 52
第四节 本章总结............. 54
 
第四章 我国上市房地产企业效率实证研究
 
第一节 对我国上市房地产行业的实证分析
由于 CCR 模型要求规模报酬不变,当综合效率也就是技术效率值为 1 时表示决策单元是有效的,生产可能集处于生产前沿面上,而决策单元运行是有效的,即表示在最大的产出情况下所需要的投入量是最小的。由以上分析数据看出,在只以主营业务是房地产行业上市企业所组成的房地产行业在 2006 年到 2015 年十年中只有四年是在规模报酬不变的情况下是 DEA 有效的,这三年分别是 2006、2007、2009 以及 2014 四年。由上表 BCC 模型结果看出房地产行业有四年是有效状态而有六年是无效状态,而纯技术有效是八年,只有 2012 年以及 2015 年纯技术无效,这说明在十年中主要是规模报酬在影响房地产行业效率。其中 2012 年房地产行业效率值最小,生产可能集并不在生产前沿面上,纯技术效率和规模报酬都是无效率的,并且规模报酬还在递减。
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结论
 
根据以上实证分析,可得出以房地产行业为决策单元的 4 点结论:①由主营业务是房地产的67家上市企业所组成的房地产行业在2006-2015年十年间只有四年的效率值是 1,即处以有效的生产前沿面上,有六年的效率值低于 1,不在生产前沿面上。②由主营业务是房地产的 67 家上市企业所组成的房地产行业中 2012 年、2015 年两年房地产行业非 DEA 有效是因为纯技术效率以及规模效率都没有达到有效状态,而2008 年、2010 年、2011 年、2013 年四年房地产市场非 DEA 有效主要因为规模效率无效的原因。③由主营业务是房地产的 67 家上市企业所组成的房地产行业八年间的纯技术效率均为 1,说明该期间就整个房地产行业而言管理效率和技术并不是影响行业的主要因素,规模效率是影响房地产行业的主要因素,房地产行业应该增加规模效率来提高自身效率。④由主营业务是房地产的 67 家上市企业所组成的房地产行业全要素生产率平均下降了 0.3%,即平均每年房地产行业的全要素生产率下降 0.3%,而且全要素生产率的下降主要是因为技术进步指标的影响。根据M指数趋势图虽然近几年M指数变化不大,但是最近两年 M 指数呈现下降趋势。
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参考文献(略)

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