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mpa论文:重庆武隆县地票交易现状与对策研究

添加时间:2016-05-28 12:15:12   浏览:次   作者: www.dxlwwang.com
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第一章 引言

1.1 研究依据 
全国开展农村建设用地流转及城乡建设用地挂钩工作中,只有重庆市创新性地开展了地票交易,成为全国的典型。该市运用市场化手段,促使城乡间建设用地指标流转,优化配置资源,以期逐步建立城乡统一的建设用地市场。从目前运行来看,市场火爆,正显现出这一制度设计的优越性。武隆县作为重庆 38 个区县之一,处于重庆“一圈两翼”的交汇地带,从该县在重庆市所处的区域位置及其在 38 个区县中的经济社会发展指标排名情况来看,该县十分具有典型性,是重庆统筹城乡发展的重点区县之一,其正在加紧打造中国武隆公园,加紧发展成为全国特色生态农业县。为此,同其他地方一样,该县的城镇化、工业化迅速展开。所以,为了城市建设用地的拓展,同时加强耕地保护,该县也正在大力开展地票交易工作。就武隆县的地票交易情况看,各级各部门十分重视,把该项工作当作促发展、抓民生的头等大事抓紧抓好。同时,农民积极性高,配合县国土部门开展农村建设用地复垦。所以,结合本人工作岗位在该县国土部门,且对地票交易相关工作情况比较了解的实际,笔者选择了武隆县作为研究重庆地票交易的研究对象,就该县地票交易现状及对策等相关问题进行研究。
在当前开展的城乡建设用地增减挂钩及伴随着的农村建设用地的流转工作中,有的地方存在走样变味变质的倾向,通过对武隆县的地票交易工作中包括程序规范、规划设计、农村建设用地的建新拆旧、地票的市场交易及整个工作中的政府职能角色等方面的系统分析,找出地票交易的规律范式,提提炼出该县在地票交易工作中的经验和做法。同时,由于地票交易工作本身处于起始期,通过对该县的地票交易分析,发现地票交易自身也存在一定的问题,有不完善的地方,亟需研究解决。所以,通过分析武隆县地票交易,可以窥见整个重庆市乃至西部地区地票交易工作,以期能为地票交易工作的进一步推广辐射和改进完善,以及农村建设用地流转模式的再思考做出一点贡献。
技术路线:
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1.2 文献综述
国外关于土地所有制的形式与我国土地所有制形式有所区别。大多数国家土地所有权实行私有化,不区分城市和农村土地,且可以直接进入市场交易。所以,国外对土地流转的研究比较系统深入完善。他们从理论基础、制度建设和市场分析进行了较为系统的研究。马克思、恩格斯是较早对地租、地价问题进行全面研究并提出系统理论的经济学家。马克思将地租分为级差地租、绝对地租和垄断地租。绝对地租是优、中、劣各类土地必须交纳的地租。之前或者之后的还有威廉·配第的“土地财富”理论、安·罗·雅·杜尔阁的产权分配理论、亚当·斯密“无形的手”理论、杜能的“杜能圈”理论及韦伯的工业区位理论等,都对土地经济学的相关理论做出了贡献。到了近现代时期,保罗·萨缪尔森、威廉·诺得豪斯、曼昆等经济学家将土地和资本放在一起进行研究。他们主要研究视角是土地产权问题,认为土地产权的不确定性和外部性将会导致资源退化。另外,新制度经济学的交易费用理论、企业契约理论等,对于促进土地流转的理论研究和制度建设,也有一定的借鉴意义。
在土地流转理论基础研究方面,马克思的地租理论提到,地租是一个历史范畴,是直接生存者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分,是土地所有权在经济上实现的形式,是社会生产关系的反应。土地产权在本质上是一种法权关系。地租的资本化才使得土地具有了价格,土地所有者凭借对土地的占有而获取收益,这种收益在形式上表现为地租。地价理论认为,土地价格的决定因素是土地的供给和需求。所以,马克思认为,土地价格是地租的资本化,土地收益值的总和就表现为土地价格,土地价格是土地权益的价格,是一种财产权益的买卖,人们购买土地是购买获得土地收益的权利,也就必须为获得这项权利付出代价。科斯在《社会成本问题》一书“交易成本”论中论述到,当交易费用为零时,不管农地产权制度是如何规定的,市场都能实现资源的有效配置。而如果交易费用大于零,那么,不同农地产权制度设计就有不同的资源配置效率。换句话说,只要财产权是明确的,并且交易成本为零或者很小,那么,无论开始时将财产赋予谁,市场均衡的最终结果都是有效率的,实现资源配置的帕累托最优。
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第二章 基本概念和理论基础

2.1 基本概念  
农村集体建设用地是指农村村民住宅及其附属设施、乡镇企业、农村公益事业、农村公共设施等建设所占用的土地,是城镇以外我国广大农村集镇建设用地的统称。根据用途又分为农业建设用地和非农建设用地两大部分。其中,集体非农建设用地包括乡镇企业用地、乡(镇)村公共设施和兴办公益事业用地以及农村居民宅基地。本文中研究的集体建设用地是指非农建设用地。
1978 年,中国开始进行农村土地使用制度改革,但农村土地制度改革仍然延续了集体所有制,土地流转被《宪法》、《土地管理法》及其他相关法律法规所限制。直到 1984 年,在集体土地使用权的流转中才开始逐步引入市场机制。后来,随着改革开放的深入,经济社会的发展,数量庞大的集体土地开始自发流转。这时处于无序、混乱状态。利用效率低下,浪费现象严重。2004 年,国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》指出,在符合规划的前提下,农民集体建设用地使用权可以依法流转,这为规范管理我国农村集体建设用地流转行为提供了依据。2005 年,广东省结合该省实际,出台了《集体建设用地使用权管理办法》,这是全国第一部关于农村集体建设用地使用权流转的地方性法规。业界称其为新中国历史上第四次土地流转改革。它明确提出,农村集体建设用地使用权可以出让、出租、转让、转租和抵押。由此,各地开始从法律层面探索完善农村集体建设用地使用权流转的法规体系。之后,2007 年的十七届三中全会的《决定》对农村集体建设用地使用权的流转做出了更加明确的规定和界定。 
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2.2 理论基础
土地产权的结合、分离及独立运作主要分为三种形式:一是可以将土地的终极所有权、收益权、使用权、处分权、占有权等权能结合在一起,形成一个产权主体;二是土地产权中土地终极所有权的与土地产权中的某一项或者几项权能相分离并独立运作,即各种权能分别属于不同的主体所占有,最终形成一种经济利益各自独立的多元产权主体格局,导致各产权主体之间通过某种具体的形式联系起来,土地的终极所有权借以实现的经济形式是对地租的获得。但其前提是必须在土地私有产权体制下;三是土地的终极所有权与其自身的使用权或者占有权相分离,进而形成一种土地的所有者与其使用者或者占有者相分离的多元化的土地产权格局。但其前提是必须在土地产权公有化制度下。马克思土地产权理论认为,土地产权交易具备商品化和配置市场化的基本特征。
地租是土地使用人为了使用土地而支付给土地的所有人的报酬。按照马克思主义土地产权论的观点,地租是土地所有权的产物,是实现土地所有权经济价值的直接方式。马克思主义的地租理论将地租划分为绝对地租、级差地租及垄断地租。绝对地租是由于土地所有权被垄断后而产生的。即使用任何类别的土地,不管土地的优劣等级,也必须交纳的地租;级差地租是指人们在使用不同等级的土地后所交纳的不同差额的地租形式。它分为级差地租 I 和级差地租 II。那么,级差地租 I 主要是由不同土地之间由于土地的肥沃程度、区位条件和宁适度等的差异而形成的地租差额;级差地租 II 主要是由于在同一块土地上追加不同的投资产生的生产率差别形成的地租差额。
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第三章 集体建设用地流转的基本内容及现状分析.................................13
3.1 农村土地流转相关政策解读................................................13
3.2 全国农村建设用地流转现状...............................................15
3.3 重庆市农村土地流转基本情况...............................................16
3.3.1 重庆市土地利用基本情况...........................................16
3.3.2 重庆市土地流转基本情况................................................16
3.3.3 重庆市农村土地交易所设立及运行基本情况 .......................18
第四章 武隆县地票交易分析..................................................20
4.1 武隆县基本情况.......................................................20
4.1.1 武隆基本县情.........................................................20
4.1.2 武隆县土地利用情况...................................................21
4.2 地票交易的流程、环节分析..............................................24
4.2.1 地票基本概念.......................................................24
4.2.2 地票交易流程........................................................24
4.2.3 地票交易的前提及原则.............................................25
4.3 地票交易个案跟踪调查....................................................26
4.3.1 武隆县农村建设用地复垦启动情况 ...................................26
4.3.2 庙垭乡土地利用情况...................................................26
4.3.3 云丛村建设用地复垦及地票交易情况 ..................................27
4.4 地票交易中农民意愿及交易市场调查................................29
4.4.1 农民意愿调查.......................................................29
4.4.2 地票需求市场调查....................................................31
4.5 地票交易中各行为主体的利益分配分析..................................34
4.5.1 农民、村集体利益分配分析.........................................35
4.5.2 地票交易中政府利益分析..........................................36
4.5.3 地票交易中用地企业利益分析....................................36
4.6 农民前后收入对比调查.................................................37
4.7 地票交易与国家政策吻合及突破情况分析................................38
4.7.1 国家政策规定的基本要求..........................................39
4.7.2 重庆地票与国家政策的吻合情况..................................39
4.7.3 重庆地票交易的创新点............................................39
第五章 地票交易的实践经验及不足分析................................42
5.1 地票交易的实践经验...................................................42
5.1.1 地票交易创新了“占补平衡” 模式,耕地保护更加有效.................42
5.1.2 地票交易充分保障了“三农”利益 .................................42
5.1.3 显化了农村土地价值,构建城市反哺农村的平台 .......................43
5.1.4 优化了城乡用地布局,统筹城乡土地利用 ............................43
5.1.5 加快了城乡建设用地市场一体化步伐,促进了城乡统筹...................43
5.1.6 地票的市场化运作,有助于推进相关改革 ............................44
5.2 地票交易存在的问题...................................................44
5.2.1 地票制度还需要法律支撑.............................................44
5.2.2 地票交易主体的不够明晰.............................................44
5.2.3 交易价格的形成机制有待进一步探索完善 ..............................45
5.2.4 市场配置与政府调控的问题.........................................46
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第六章 完善地票交易制度的政策建议

6.1 加强地票交易的立法保障建设
作为农村土地流转的一种新模式,新思路,从其一出生便引起了轰动效应,得到了社会的普遍认可,群众支持。显现出了这种制度设计的优越性。然而,就立法保障来看,目前重庆地票交易的法律程序欠缺。例如由于在法律上没有规定农村集体建设用地使用权流转的审批、登记及公示等程序,集体或农民对自己所有的建设用地使用权转让便无从监督。此外,对有关政府工作人员及村组干部侵占土地流转收益的行为,无法从源头上有效地遏制和请求法律层面的救助。因此,要出台符合重庆实际的地票交易法律法规,为地票交易提供法律保障。目前,整个地票交易只有重庆市国土房管局的部门规范性文件的相关规定,而没有法律层面的支撑。所以,为了使地票交易得到更好的成长发育及推广借鉴,一是要争取重庆市人大常委会的立法,制定《重庆市地票交易条例》,重庆市政府硬配套出台一系列的规范性文件。二是要争取国家层面的支持,争取出台《地票交易法》,以最大限度的支持保障地票交易工作。
土地问题是经济问题、社会问题,也极有可能成为政治问题。所以“三农”问题从来都是社会主义国家最关心最关注的一大问题。保障和保护好农民的土地权利,是其中应有之义。尽管在理论和法律上我国农户合法地拥有农地的承包经营权,但在现实中,由于农地承包经营权是一个不完整、不明晰与不稳定的农地使用权,农村土地所有权与使用权主体的分离,使得农民承包土地的权利得不到保障,造成地票交易主体的缺位,地票增值收益难以公平分配,地票收益并未能真正反映卖方市场的价值所得。就重庆市目前的地票交易的实际情况来看,地票交易的主体还是政府,宣传发动、复垦组织、实施复垦、交易组织、价格定价等都是政府作为主导,而不是农民。为了地票交易的规范化,国家应尽快制定颁布《农地产权法》,以进一步界定土地产权的所有权主体、经营权主体和使用权主体以及各自经济利益,这是建立农地流转机制的关键要素和基本前提。
……

结论

本文以重庆市武隆县地票交易作为研究对象,通过对该县庙垭乡云丛村开展地票交易这一实践经验为案例,着重分析了地票的基本概念、地票交易的基本环节、交易中农民意愿调查,地票流入市场后的情况调查,失地农户补偿补助、地票交易前后农民收入对比,地票交易中农民、市场方、政府等各行为主体利益分析,以及地票交易制度同国家政策的吻合与突破情况分析,从而得出,地票交易在制度设计上有很大的优越性,在实际操作中也展现了很强的生命力。它是农村土地流转制度的改革创新,它积极发挥着项目整合、资本融合、复垦指标调节的综合优势,它在优化城乡土地资源的配置,积极稳妥推进城镇化工业化、促进农村集体土地有效利用、改进土地占补平衡模式、建立了耕地保护的新模式,同时保障农民的合法权益、拓宽农民增收致富渠道、激活农村土地价值、促进农现代化和统筹城乡全面协调可持续发展等方面取得了一定的实效。最后,还就地票交易制度设计及实践操作中的实践经验及存在的一些不足作了分析。就完善地票的法律支撑体系、改进地票交易运行模式及完善价格市场定价机制及工作监管机制等内容进行了分析探讨。

参考文献(略)

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